2024. március 29., péntek

UJ HONLAP BANNER 250 100

Ha a jelzálogjog még a fejlesztői hitel miatt maradt egy lakáson, miközben a lakás tulajdonosa a teljes vételárat kifizette, az ingatlan mégis értékesíthetetlen. A mind gyakoribb esetek jogi hátterét Tilki László ügyvéddel elemeztük.

Lehetetlen helyzetbe kerültek azok az adósok, akik lakásuk teljes vételárát kifizették, ám a fejlesztő hazardírozása miatt annak egy része nem jutott el a hitelintézethez. Emiatt aztán a bank nem tehermentesítette az ingatlant, azaz a jelzálogjog még jóval a vételár – esetleg hitelfelvétel esetén kamattal növelt összegének – kifizetését követően sem tud túladni ingatlanán a tulajdonos.

Aki ugyanis megvenné azt, azonnal látja, hogy jelzálogjog és elidegenítési tilalom terheli a kiszemelt lakást, így rögtön más otthon után néz. De ha még ki is tartana a vétel mellett, a jogi része az ügynek – legalábbis az adásvételnek – megoldhatatlan, hiszen a bank nem járul hozzá az értékesítéshez mindaddig, amíg nem tehermentes az ingatlan. Az ügy rákfenéje éppen az, hogy a teljes egészében kifizetett vételár ellenére jelzálog terheli a lakást. Ráadásul a bank nézőpontjából jogosan.

1005792 63325702-webCSAPDAHELYZET

A felemás helyzetet oka egy nagyon régen meghonosodott gyakorlatra vezethető vissza. Az ingatlanfejlesztők megvásárolták a telket, sok esetben már azt is hitelből, aztán a projektet felértékelték, megkezdődött az értékesítés, és ahogy a banki finanszírozás megkezdődött, úgy tehermentesítették a telket. Azaz a projekt banki finanszírozásának első lehívásából tehermentesítette a telket, aminek következtében már eleve lett egy valós hiány a büdzsében.

Nem volt ez gond akkor, amikor jól haladt az értékesítés, és a lakások vételárának első részletéből – majd a készültségi fok előrehaladtával a folyamatosan fizetett részletekből – a fejlesztő mindig ki tudta fizetni éppen aktuális kiadásait. Éppen ezért a válságot megelőzően ez egy gyakorta alkalmazott pénzügyi megoldás volt.

Ám a gazdasági krízis beköszöntével megcsappant a vásárlók száma, és bár a metódus továbbra is a folyamatos értékesítést kívánta volna meg, az új vevők elmaradása kényszermegoldásokra késztette a cégeket. Ráadásul a saját maguk által a projektbe fektetett önerő is lényegesen kevesebb lett a korábbinál.

A csapdahelyzetet az okozta, hogy a folyósítás feltételeként a bankok újabb és újabb készültségi fokot vártak el. Ahhoz tehát, hogy a következő fázis elkészítésének fedezetét le tudja hívni a fejlesztő, bizonyítania kellett, hogy az előző szint elkészült. Volt rá példa, hogy a bankok nem gondosan jártak el a műszaki ellenőrzésen, és emiatt tovább tudott haladni az építkezés. De volt olyan is, hogy azt mondták a hitelintézetnél, hogy vagy letesz az asztalra a fejlesztő még meghatározott összegű önrészt vagy elvégez egy újabb részmunkát. Például a liftakna kiépítését vagy az elektromos vezetékezést írták elő – ám ha erre a fejlesztőnek nem volt pénze, akkor hiába reménykedett a hitel következő részletében.Csapdahelyzetbe került, pénzt kellett szereznie, akár a föld alól is.

Az anyagi kényszer pedig nem egy esetben kényszermegoldásokhoz vezetett. S hiába szabály a szabály, miszerint a vevő által befizetett vételárrészt csak zárolt bankszámlára lehet befizetni, a gyakorlatban eltértek ettől. Ennek két útja volt: az egyik esetben az adásvételi szerződés megkötésekor abban állapodtak meg a vevővel, hogy készpénzben fizeti meg azt, és onnantól kezdve a fejlesztőnek kellett volna gondoskodnia a pénz elkülönített számlára juttatásáról.

A másik verzió, hogy már megkötött szerződések esetén is arra beszélték rá a vevőket, hogy készpénzben teljesítsenek a szerződésben rögzített változat – a zárolt számlára utalás helyett –, akik vagy bízva a fejlesztőben, vagy érezvén annak nyomását, így tettek. Egy biztos: ha a jelenlegi, most éppen az adósság csapdájába került tulajdonosok valahol hibáztak, az ez a pont. A vételárak részleteit csak és kizárólag zárolt számlára lett volna szabad befizetni – akkor nem lehetett volna másra költeni, s biztosan a bankhoz került volna a pénz.

1385676 80115045-webKI A HIBÁS?

Nemcsak a fejlesztéséért mindent – akár vitatható eszközöket – is felhasználó fejlesztő a hibás a történetek jó részében. Hozzáértők szerint az a nagy kérdés, hogy a bank mikor jött rá arra, hogy valami simlisség van a dologban. Az ugyanis nem valószínűsíthető, hogy a folyamat elejétől a végéig elhitték, hogy a fejlesztőnek rendelkezésére áll a szükséges összeg. Amikor pedig észlelték, hogy nem a megfelelő és a megállapodás szerinti úton teremti elő a következő részt a fejlesztő (illetve nem érkezik a zárolt számlára az oda való pénz), akkor megálljt kellett volna parancsolni a további folyósításnak. Ám hiába ismerték fel a helyzetet a pénzintézetnél, nem voltak könnyű helyzetben. Két rossz közül kellett ugyanis választaniuk: ha nem folyósítanak többet, mondván, hogy saját erőből a fejlesztő nem tudja letenni a szükséges költségeket, akkor félő, hogy bedől az építkezés, és elbukják az eddig folyósított összeget.

Ha pedig úgy tesznek, mintha nem vennék észre, hogy nem megfelelő forrásból biztosítja az elvárt önerőt a fejlesztő, akkor sikamlós pályára tévednek. A veszteségminimalizálás szemlélete miatt előfordult, hogy ilyenkor a bank azért folyósította az újabb és újabb részleteket, hogy ne bukja el az addig befektetett összeget. Egyszerűen futott a pénze után. Hab a tortán, hogy a fejlesztői hitelek még a vevői kölcsönöknél is nagyobb arányban voltak devizahitelek, szinte kizárólag ilyen konstrukcióból finanszírozták a projekteket az elmúlt években. Így ennek káros következményei nagy mértékben hozzájárultak a fejlesztők becsődöléséhez.

1200179 21993489-webA TULAJDONOS ÁLLJA A CECHET

A fejlesztő ekképpen voltaképpen áttolta a hiányt. Bízott a csodában, abban, hogy az értékesítés felívelésével lesz majd annyi bevétele, hogy már nemcsak a lyukak foldozgatására lesz elég, hanem valóban sikerül áthidalni a pénzügyi nehézségeket. Ám előbb-utóbb – legalábbis az esetek többségében – szembe kellett nézniük azzal, hogy mind nagyobb lett a hiány. Egyre többször nyúltak hozzá a vevők elkülönített számlára szánt pénzéhez, ahhoz a pénzhez, ami voltaképp a banké lett volna. A végeredmény az, hogy a projekt elkészült (jó esetben), ám a fejlesztői hitelt az értékesítés lezárultával sem sikerült visszafizetni. A végső egyenleget illetően sok múlt azon, hogy maradtak-e eladatlan lakások, illetve ha igen, milyen arányban. Ám egy dologban biztosan azonosak az ilyen esetek: ha a zárolt számlára utalandó összeget nem sikerült pótolni, akkor a fejlesztői hitel miatt bejegyzett banki jelzálog rajta maradt a lakásokon. A fejlesztő a válságban nem kevés esetben már régen csődbe ment, ám az adósság miatt a mai napig eladhatatlanok ezek a lakások.

A jelzálog levételéről most a vevőknek kell gondoskodniuk. Akármennyire is felemás helyzet, és akármennyire is igazuk van a vételár egészét kifizetett vevőknek, egy biztos: a cechet végül nekik kell állniuk. Jogilag ugyanis tiszta a helyzet: a bank követelése jogos, a hitel összegét nem törlesztette senki, így nem fogják levenni a jelzálogot mindaddig, míg azt valaki ki nem fizeti. Az pedig ma már senki más nem lehet, csak a vevő – más érdekelt fél nincs. Akkor is, ha a fejlesztőhöz hasonlóan vitatható a bank felelőssége is...

atiz

Eseménynaptár

Március 2024
H K Sz Cs P Szo V
26 27 28 29 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31

Keresés

banner kne 180 240

mehi-banner-media 120x240

Médiatámogatók

proidea logo-web

 buildcomm-logo-web