A vidéki nagyvárosokban a budapesti díj feléért-háromnegyedéért lehet irodát vagy üzlethelyiséget bérelni, az ipari parkok bérleti díja azonban hasonló a Budapest közeli logisztikai központokéhoz – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből, amely öt megyeszékhely, Debrecen, Győr, Miskolc, Szeged és Székesfehérvár kereskedelmiingatlan-piacát vizsgálta.
Mindegyik városban várhatók jelentős fejlesztések az elkövetkező években.
Miskolcon és Debrecenben a legszélesebb a választék modern irodákból a vidéki nagyvárosok közül, de itt a legnagyobb az üresen álló irodaterület is – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből.
A kutatás első körben öt megyeszékhely – Debrecen, Győr, Miskolc, Szeged és Székesfehérvár – kereskedelmiingatlan-piacát mérte fel, összesen több mint négyszáz irodaház, ipari csarnok, kiskereskedelmi ingatlan vizsgálatával.
A felmérés szerint Miskolcon 56 ezer négyzetméter, Debrecenben 44 ezer négyzetméter 500 négyzetméteresnél nagyobb, modern irodafelület található. Számszerűen a legtöbb, 21 irodaépület Győrben található, ezek azonban jellemzően kisebb átlagméretűek, Szegeden ugyanakkor csak kettő, Székesfehérváron pedig három hasonló adottságú modern irodaházat azonosított a felmérés. „Az öt város összesített kínálata körülbelül 150 ezer négyzetméter, ami nagyjából megfelel a Budapesten 2010-ben átadott új irodaterületnek" – jegyzi meg Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
A vidéki irodapiac azonban jelentős bővülés előtt áll: a jelenleg ismert beruházási tervek az öt város összesített modern irodakínálatát egy-két éves távlatban negyedével növelhetik. Debrecenben és Szegeden három-három, míg Miskolcon egy nagy irodaház építése zajlik, vagy indul el mostanában, Győrben pedig az Audi-gyár 12 ezer négyzetméteres központi irodaházát adják át hamarosan.
A kínálat bővülését a remények szerint a keresleté is követi majd, jelenleg ugyanis több nagyvárosban magasabb az üresedési ráta, mint Budapesten. Míg a fővárosban 21 százalékos az üresedési mutató, addig Debrecenben és Székesfehérváron 35 százalék feletti a jelenleg is kiadó területek aránya, Győrben pedig 24 százalék. Az átlagos kínálati bérleti díjak modern épületek esetén városonként négyzetméterenként havi 5és 9 euró között alakulnak, a legdrágább Szeged – talán a szűkös kínálat miatt –, míg a legolcsóbban Debrecenben és Miskolcon lehet irodahelyiséget bérelni.
Kiskereskedelmi ingatlanokból, azaz a bevásárlóközpontokból, üzletházakból, szakáruházakból Debrecenben van a legnagyobb kínálat: itt 13 épületben 404 üzlethelyiség található összesen 94,5 ezer négyzetméteren. A másik véglet Székesfehérvár, ahol három épületben 100 üzlethelyiséget számolt az OTP Jelzálogbank, míg Győrben, Miskolcon és Szegeden egyenként 300-340 üzlethelyiség áll rendelkezésre nagyobb bevásárlóközpontokban.
Az irodapiaccal ellentétben a kiskereskedelmi ingatlanok területén további nagy fejlesztések a kereslethiány és a plázastop miatt nem várhatók a vizsgált megyeszékhelyeken, az egyetlen nagyobb aktuális fejlesztés a székesfehérvári Alba Pláza közelmúltban újraindult II. üteme. Emellett várhatóan a hipermarketek és a barkácsláncok nyithatnak kisebb alapterületű üzleteket a vidéki nagyvárosokban.
Módszertan Az OTP Jelzálogbank első körben öt megyeszékhely (Debrecen, Győr, Miskolc, Szeged és Székesfehérvár) több mint 400 irodaház, ipari csarnok, illetve több egységből álló kiskereskedelmi ingatlanát mérte fel 2013 márciusában. Amellett, hogy az összes épületről részletes, minden fontos paramétert tartalmazó, kataszterszerű gyűjtést végeztek a cég elemzői, szegmensenként az ingatlanpiacot legjobban leíró mutatókat, a kínálat volumenét, az üresedési rátát és a bérleti díjat is mélységében elemezték. Mindemellett a tervezett, vagy építés alatt álló fejlesztésekről is képet kaptunk. |
Székesfehérváron van még helye új kiskereskedelmi ingatlanoknak, legalábbis ezt mutatja a városban tapasztalható nagyon alacsony, 5 százalékos üresedési ráta. Összehasonlításképpen: Győrben és Szegeden az üzlethelyiségek 20-25 százaléka keresi jelenleg a bérlőjét, míg Debrecen és Miskolc üresedési mutatója 10-15 százalék körül alakul. A megyeszékhelyeken az átlagos kínálati bérleti díjak a legmodernebb bevásárlóközpontokban négyzetméterenként havi 15 és 45 euró között mozognak, a régebben épült üzletházakban, illetve a szakáruházakban pedig 5-15 euró a jellemző.
Az ipari ingatlanpiacot tekintve jelentősek a különbségek az öt város között. Székesfehérvár és Győr a legiparosodottabbak: Fejér megye székhelyén hét ipari parkban 1,53 millió négyzetméter kiadható raktár- és üzemcsarnok van, Győrben pedig négy ipari parkban 1,33 millió négyzetméter. Ezek negyede, illetve harmada áll jelenleg üresen, részben a korábbi spekulatív fejlesztéseknek köszönhetően. Miskolcon ennek a bő fele az állomány, majd Debrecen és Szeged következik jócskán lemaradva.
Az öt városban az ipari parkokon kívül összesen mintegy 140 önálló, ezer négyzetméter feletti kiadható területtel rendelkező raktár- és üzemcsarnok található. Míg az ipari parkokban jellemzően a Budapest környéki modern logisztikai központokéval nagyjából összevethető négyzetméterenként havi 3-4 eurós bérleti díjakon kínálják a területeket, az egyéb önálló csarnokokat már akár 1,5 euró alatt ki lehet bérelni. A következő két évben körülbelül háromtucatnyi ipari ingatlanfejlesztési projekt átadása várható, nagyrészt Győrben – jellemzően az Audihoz köthetően –, valamint Székesfehérváron.
Forrás: OTP