Kinek jár az újlakásépítés csökkentett áfájából adódó vételár-különbözet, avagy mire figyeljünk az új lakások értékesítésénél megkötött szerződéseknél?

A jelenleg ismert tervek szerint az új lakások értékesítésénél alkalmazott 5%-os kedvezményes adókulcs 2019. december 31-ig marad hatályban. Az áfakulcs általános, 27%-os szintre történő emelkedése során a vizsgált gazdasági tényezők mellett fontos annak értékelése is, hogy ez a változás hogyan hathat majdan a korábban megkötött, 5%-os áfát tartalmazó úgynevezett bruttó vételáras megállapodásokra.

E kérdés vizsgálatánál kiemelkedő jelentőségű, hogy a jogalkotók az áfakulcs „visszatérése" esetén milyen átmeneti rendelkezéseket alkalmaznak. Az 5%-os kedvezményes lakásáfa bevezetése idején ugyanis az ehhez kapcsolódó átmeneti rendelkezés nem tartalmazta azt, hogy a kedvezményes lakásáfából adódó vételárkülönbözetet „ki nyeri meg", ami több esetben jogbizonytalansághoz vezetett.

Ezt a bizonytalanságot tovább fokozta, hogy az ehhez kapcsolódóan kiadott NAV állásfoglalást a bíróság gyakorlata nem minden esetben követi. Jelenleg felülvizsgálati eljárás keretében a Kúria is vizsgálja a kérdést.

A KIALAKULT ANOMÁLIA OKAI

Az általános forgalmi adóról szóló, többször módosított 2007. évi CXXVII. tv. (a továbbiakban: Áfa törvény) – 2015. évi CCXII. tv. 24. § 2. sz. mellékletével beiktatott – 2016. január 1. napjától hatályos 3. sz. mellékletének 50. és 51. pontja szerint, kedvezményes 5%-os adómértékkel adózik az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 m²-t, illetve a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 m²-t.

Az Áfa törvény 300. §-a alapján a kedvezményes 5%-os adókulcsot, azaz a 3. sz. melléklet I. részében foglalt táblázatnak az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról szóló 2015. évi CCXII. tv.-nyel megállapított 50. és 51. sorát, azokban az esetekben kellett alkalmazni először, amelyekben a 84. § szerint megállapított teljesítési időpont (tipikusan a lakóingatlanok átadás-átvétel időpontja) 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esett.

A fenti rendelkezések alapján megállapítható, hogy amennyiben a vevő a kedvezményes 5%-os adómértékkel adózó lakóingatlan-értékesítéshez kapcsolódóan 2016. január 1. napját megelőzően fizetett előleget vagy foglalót, úgy az előleg (foglaló) után a 2016. január 1. napját megelőzően hatályos rendelkezések értelmében 27%-os adómértékkel kellett az adót megállapítania.

Azon 5%-os adómértékkel adózó lakóingatlan-értékesítések esetében, amelyekkel összefüggésben 2016. január 1. napját megelőzően fizettek előleget, a helyes adóalap és a fizetendő adó kiszámításának módja attól függött, hogy a felek egymás között áfa nélküli ellenértékben (nettó összeg + áfa) vagy az áfával növelt ellenértékben (bruttó ár, amely az áfát is tartalmazza) állapodtak-e meg. Amennyiben a felek nem rendelkeztek kifejezetten az áfáról, a megállapított ellenértéket úgy kellett tekinteni, hogy az az áfa összegét is tartalmazza, azaz a bruttó vételárból a 2015. évi kifizetésekre a 27 %-os, a 2016. évre fennmaradt vételárrészre az 5%-os adómértéket kellett visszaszámítani. (Ezzel egyező állásfoglalások: 2016/2. Adózási kérdés – NGM Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály NGM/47887/2015.-NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2216954715/2015; AVÉ 2016/1.).

KIÉ A KÜLÖNBÖZET?

Ez a „csökkentett adóteher" azt eredményezte, hogy a bruttó vételár áfa nélküli része megnőtt. Kérdésként merült fel, külön jogalkotói rendelkezés hiányában, hogy ez a „zsebben" maradó különbözet kit illet: a vevőt vagy az eladót.

2016. évtől több vevő, akik 2015. évben a fenti feltételeknek megfelelő új lakásuk vásárlása során bruttó vételárban állapodtak meg az adásvételi szerződésben az eladóval – fizettek is ez évben vételárba beszámítható előleget, foglalót (stb.) – ugyanakkor lakásuk átadása 2016-ra áthúzódott, a 2016. évi fennmaradó vételárrészre 5%-ot számítva, egyoldalúan „csökkentették" a megállapodásban rögzített vételárat. A kifizetés során közölték az eladóval, hogy a szerződésben foglalt vételártól eltérően kizárólag az egyoldalúan csökkentett vételárat fizetik meg. Az eladók azonban nem minden esetben járultak hozzá a szerződésmódosításhoz, és a vételár részbeni teljesítésének hiányában kilátásba helyezték a szerződéstől való elállást. A vevők tartva attól, hogy „elvesztik" a részben már kifizetett lakásukat, teljesítették a szerződésben 27%-os adómértékkel kikalkulált teljes vételárat, ugyanakkor bírósághoz fordultak, és jogalap nélküli gazdagodás jogcímén visszakövetelték a vételárkülönbözetet.

Ezen ügyek kapcsán merült fel a polgári perben eljáró bíróságok előtt, hogy polgári jogi szempontból hogyan rendezendő-e kérdés. Helye van-e ilyen esetekben az adóteher csökkentésével egyidejűleg a vételárak „automatikus" csökkenésének, azaz a vevő – szerződésmódosítás hiányában – megnyeri-e ezt a különbözetet.

BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS

A polgári perbíróság ezt a jogalkalmazási kérdést a Polgári Törvénykönyv, azaz a 2013. évi V. törvény (új Ptk.) rendelkezései fényében, az alábbiak szerint vizsgálta.

Az új Ptk. XXVII. fejezete szabályozza a szerződés módosításának eseteit. A szerződés – így a vételárra vonatkozó megállapodás is – az új Ptk. rendelkezései értelmében vagy a felek által, vagy a bíróság által módosulhat. Az új Ptk. 6:191. § (1) bekezdése értelmében a felek kizárólag közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát vagy változtathatják meg kötelezettségvállalásuk jogcímét. Ugyanezen rendelkezés (4) bekezdése alapján a szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan kizárólag akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja. A bíróság az új Ptk. 6:192. §-ának (1) bekezdése szerint bármelyik fél kérelmére módosíthatja a szerződést, amennyiben a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, továbbá amennyiben a Ptk. 6:192. § (1) bekezdésének a)–c) pontjai fennállnak.

Az adott ügyekben az adásvételi szerződésben a felek az egyoldalú szerződésmódosítás jogát nem kötötték ki, így erre alapítottan a vételár egyoldalú módosítására nincs mód. Ezt támasztja alá az is, hogy a felek között az adásvételi szerződés már teljesedésbe ment, a felek közötti tartós jogviszony szerződésmódosítási jogszabályi feltétele nem áll fenn, így a szerződés bíróság általi módosítása erre tekintettel sem lehetséges.

A vételár módosítása kizárólag a Ptk. 6:191. § (1) és (4) bekezdésében foglaltak szerint, a felek közös megegyezéssel történő vételármódosítása esetén, vagy akkor történhetett volna meg jogszerűen, ha a szerződő felet valamely jogszabály erre feljogosította.

A fentiekben kifejtettek szerint az adott ügyekben a bíróság kizárólag a jogszabály (Áfa törvény) feljogosító rendelkezésének mint a vevők egyoldalú szerződésmódosítását megalapozó körülményeknek a meglétét vizsgálta. Az egyoldalú, jogszerű, azaz jogszabályi felhatalmazáson alapuló szerződésmódosítás, illetve az ezen okból fennálló vételár különbözet alapozhatta volna meg ugyanis a fennmaradó vételár visszafizetésére irányuló vevők mint felperesek igényének jogalapját.

A bíróság a jogszabály általi egyoldalú szerződésmódosításra vonatkozó Ptk.-beli rendelkezéssel összevetve vizsgálta az Áfa törvény adókulcsváltozásra vonatkozó módosítását is.

Az Áfa törvény 84. § (2) bekezdés b) pontja értelmében előleg – valamint az Áfa törvény 59. § (1) bekezdése szerinti ellenértékbe beszámítható vagyoni előny – fizetése esetén a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.

Az Áfa törvény 59. § (1) bekezdése értelmében a fizetendő adót az előleg jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani.

Az Áfa törvény 59. § (2) bekezdése szerint a jóváírt, kézhez vett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza. E rendelkezés értelmében kizárólag a 2016. évi fennmaradó vételárrészre vonatkozhat a kedvezményes áfa, azonban e jogszabályhelyek sem jogosítják fel a vevőt egyoldalú szerződésmódosításra.

A fenti rendelkezések alapján megállapítható, hogy az áfával növelt ellenértékben (bruttó ár, amely az áfát is tartalmazza) történt megállapodás esetén – a fentebb hivatkozott NGM Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály NGM/47887/2015.-NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2216954715/2015; AVÉ 2016/1. állásfoglalása alapján – a vételár egyoldalúan nem módosítható, azaz az ilyen tartalmú keresetek elutasításának lehet helye. (Természetesen mindig vizsgálandó a konkrét eset kapcsán az ügy összes körülménye.)

A KÚRIA MEGÁLLAPÍTÁSAI

A bírósági gyakorlaton alapuló fentebb hivatkozott adóhatósági állásfoglalást a Kúria (korábban: Legfelsőbb Bíróság) több határozatában kifejtett általános érvényű megállapításai is alátámasztják. Ezen határozatokban a Legfelsőbb Bíróság rámutatott arra, hogy a polgári bíróság kizárólag abban a kérdésben dönthet, hogy a felek az adásvételi szerződés megkötése során milyen megállapodást kötöttek egymással, és e szerződésből rájuk milyen jogok és kötelezettségek hárulnak, abban a kérdésben azonban nem jogosult dönteni, hogy valamelyik szerződő félnek az állammal szemben a szerződéskötés folytán keletkezik-e kötelezettsége, illetve az milyen mértékű.

Más határozatában a Legfelsőbb Bíróság e megállapítást meghaladóan egyenesen akként foglalt állást, miszerint jogszabály nem tartalmaz tiltó rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a felek az áfafizetési kötelezettségre nézve a jogszabályi rendelkezésektől eltérően állapodjanak meg.

A Fővárosi Ítélőtábla ezzel egyezően több határozatában rögzítette, hogy az áfamérték változása a felek megállapodásában rögzített ellenszolgáltatás módosítása nélkül, önmagában nem eredményez módosítást, a felperesnek a bruttó vételárból kell az áfát visszaszámítania. Rámutatott továbbá arra, hogy az áfa a vételár része, a vevő a szerződésben kikötött vételárat köteles fizetni akkor is, ha az adásvételi szerződés szerint a vételár áfát is tartalmaz, s utóbb kiderül, hogy az eladó áfát nem köteles fizetni.

A fentiekben kifejtettek szerint a szerződő felek által megállapított bruttó vételárat nem befolyásolja az, hogy az egyik vagy másik félnek az állammal szemben milyen mértékű adófizetési kötelezettsége áll fenn, az kizárólag a kifejezetten nettó + áfa összegben meghatározott vételár nagyságát befolyásolja, mely körülmény az ügyek többségében nem állt fenn. Az eladó ugyanis a magánszemély vevőkkel bruttó összegben állapodik meg a vételár meghatározásánál, csak kifejezetten erre irányuló külön rendelkezés esetén mondhatjuk azt, hogy nettó vételárban történt a megállapodás, illetve abban az esetben, ha a felek kikötötték a szerződésben, hogy az áfa módosulása a vételárra kihat.

Annak a kérdésnek az eldöntését a vevők szemszögéből, hogy az új lakásokat érintően nettó vagy bruttó módon történt-e a megállapodás, sok esetben nehezítette, hogy több megállapodásban, hitelfelvétel útján történő fizetés esetén – a pénzintézetek erre irányuló kérésére – a bruttó vételár mellett a vételár nettó + áfa összegét is rögzítették. Több esetben tehát az, hogy az áfa összegét külön feltüntették-e vagy sem, attól függött, hogy pénzintézeti vagy önerőből történt-e a finanszírozás, mivel a a vételár összegének megbontása kizárólag a pénzintézet kérésére, azért történt, mert az áfa összegét a bank nem finanszírozta.

Hangsúlyozandó azonban, hogy önmagában attól, hogy az áfát ilyen esetekben külön feltüntették-e a szerződésekben, a vételár meghatározása nem vált nettó módon meghatározottnak.

A bíróság szemszögéből ugyancsak nehezítette a perbeli jogviták eldöntését, hogy hogyan értékelje azt a helyzetet, amikor a vevő egyoldalú szerződésmódosítást tartalmazó közlését (levelét) követően az eladó azt nem fogadta el, a vevő pedig ezt az eladói nyilatkozatot elfogadva, mintegy „beletörődve" az eredeti megállapodás szerint teljesített, és csak ezt követően fordult a bírósághoz.

Felmerül a kérdés, hogy értékelhető-e ez a helyzet akként, hogy a módosított Áfa törvény ismeretében a szerződő felek a Ptk. 6:191. § (1), (3) bekezdése értelmében, a vevő ezen utólagosan, a jogszabályváltozások ismeretében tett, vételárat elfogadó nyilatkozatával rögzítették a korábban hatályos Áfa törvény szerint meghatározott vételárat.

E kérdés vizsgálata azért is fontos, mert időközben olyan másodfokú törvényszéki döntés is született, mely az előzőekben kifejtettektől eltérően arra az álláspontra helyezkedett, hogy az utólagos áfamérték változása kihat a korábban megkötött adásvételi szerződésekben meghatározott 27%-os áfával kalkulált vételárra. E törvényszéki döntés azt eredményezte, hogy a vevők ilyen esetekben jogalap nélküli gazdagodás jogcímén visszakapták a 2016. évre áthúzódó vételárrészre vetített 27 és 5%-os különbözeti összeget.

Ezen ügyben jelenleg a Kúria előtt felülvizsgálati eljárás van folyamatban. Abban az esetben, amennyiben a Kúria is osztja e törvényszéki álláspontot, elfogadva az Áfa törvény módosítása folytán előállt, vételárcsökkenés szerződésbe való „automatikus beemelését", úgy felvetődik az az újabb kérdés is, hogy azok a vevők, akik az Áfa törvény módosítását követően, az eladó nyilatkozatában foglaltak szerint az eredeti vételár szerint teljesítettek, elfogadva az eladó által közölt, írásban már 2015. évben rögzített vételárat, kvázi „visszamódosították-e" a jogszabályváltozás ismeretében – utóbb – az eredeti vételárra a megállapodásukat.

JOGALAP NÉLKÜLI GAZDAGODÁS?

Az anomáliát tovább fokozza a vevők által benyújtott kereseti kérelem jogcímeként megjelölt, jogalap nélküli gazdagodás szerinti jogalap kérdése is. A jogalap nélküli gazdagodás ugyanis szubszidiárius szabály, vagyis alkalmazására csak akkor kerülhet sor, ha a gazdagodó és a sérelmet szenvedett fél között más jogviszony nem áll fenn, illetve a szerződés az alaptalan gazdagodás tényállására nem terjed ki. A jogalap nélküli gazdagodás megállapításának három feltétele van:
1) a gazdagodó kimutatható vagyoni előnyhöz jut;
2) a vagyoni előnyt más rovására szerzi meg;
3) a gazdagodás jogalap nélkül történik.

A fenti ügyekben a szerződő felek között fennálló kontraktuális jogviszony (írásbeli adásvételi szerződés), mely megállapodás kötelező tartalmi eleme a vételár kikötése, egyes álláspontok szerint kizárja – a fenti feltételek megvalósulása hiányában – az e jogcímre alapított kereseti követelés megalapozott voltát. Az adott megállapodás alapján fennálló vételárfizetésre ugyanis nem jogalap nélkül kerül sor, az a vevő szerződéses kötelezettségvállalása folytán állt elő. Elfogadva ezt az álláspontot, felmerül annak a kérdése is, hogy jogalap nélküli gazdagodás hiányában mi lehet e kereseti igénnyel érintett vételár különbözetek jogcíme.

ÖSSZEGZÉS

A fentebb megvilágított jogalkalmazási problémáknak, a jogvita kiküszöbölésének – megkönnyítve a jogalkalmazók helyzetét és elkerülve a polgári bíróságok előtti igényérvényesítést – egyetlen megoldási útja van. Az építőipar szereplőinek fokozott figyelmet kell fordítaniuk az új lakások értékesítése során arra, hogy a vételárat miként határozzák meg a szerződésekben.

Az egyértelműség érdekében külön célszerű rendelkezni az adásvételi szerződésekben arról, hogy az áfa százalékos mértékének bárminemű változása (esetleges 2019. december 31. napját követő emelése), hogyan érinti a kikötött vételárat. Az építőipari vállalkozóknak abban az esetben, amennyiben tartanak a kedvezményes lakásáfa elvesztésétől, előre kell gondolkodniuk, és az értékesítési szerződésekben – a vevőkkel egyeztetetten – kifejezetten indokolt rendelkezniük erről a kérdésről is.