Cikkünk célja a jelenleg is változó előírások között megtalálni az összefüggéseket, megvizsgálni az új, kedvezményes lakástámogatási rendszer és az építési engedélyezéssel kapcsolatos jogszabályok változásának hosszabb távú hatásait az építési és az ingatlanpiacra. 

 INGATLANPIACI HULLÁMOK

Magyarországon az 1989–1990-es politikai és gazdasági fordulat nyomán az állami programok kifulladásával a lakás¬építésben a magánszektor vált a meghatározóvá. Jelentős fellendülésre azonban csak ismételt állami beavatkozás, a támogatott jelzáloghitelezés bevezetése révén került sor a kétezres évtized elején. Ugyan az építési volumen csak egy évben érte el a megcélzott, a meglévő állomány 1 százalékát közelítő értéket (2004-ben 43 913 új lakás épült Magyarországon), a fellendülés a piac egészét érintette. Tranzakciószám tekintetében 2003 volt kimagasló, amikor több mint 270 ezer adásvételi szerződést kötöttek Magyarországon. A hazai lakásállomány 6,59 százaléka cserélt gazdát ebben az évben.

Ezt kisebb visszaesés és újabb enyhe emelkedés követte 2006-ig, majd fokozatosan esni kezdett a tranzakciószám. A 2008-ban kibontakozó világgazdasági válság kedvezőtlen hatása igen jelentősen visszavetette a lakások adásvételét, 2009–2013 között az éves tranzakciószám alig érte el a 90 ezret. A trendfordulót 2014 jelentette, amikor ez a mutatószám ismét emelkedésnek indult, és az év végére meghaladta a 110 ezret. Ez a szám a teljes lakásállomány mindössze 2,6 százalékát jelentette (1. ábra).

A KSH által 2015 első félévére publikált, illetve a harmadik negyedéves előzetes adatai, valamint Otthon Centrumnál regisztrált tranzakciók alapján mintegy 135 ezer lakáspiaci adásvétel történt 2015-ben. Az előző évben már növekedő tendenciát mutató kereslet nemcsak kitartott, hanem még fokozódott is az év folyamán. A növekedés nemcsak Budapesten, de vidéken is jellemző trend volt. A keresletet egyrészt a tartósan alacsonynak bizonyuló betéti kamatkörnyezet hatására a megtakarításaikat az ingatlanok irányába mozgató magánbefektetők, másrészt azok a háztartások jelentették, akik a gazdasági válság időszakában az ingatlanvásárlási „nagy döntéseiket" elhalasztották, de most újra megjelentek a lakáspiacon.

A kedvező tendencia nem azonos módon érvényesült az ország különböző régióiban. 2015-ben a legtöbb adásvétel Budapesten és a 100 ezer főnél népesebb városokban és agglomerációjukban történt (Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs, Székesfehérvár, Nyíregyháza, Győr és Kecskemét). Ezekben a városokban magas a társasházi lakások aránya, és ezek a városok a belföldi vándorlás célpontjai is. A tranzakciószám országos értékéből alig részesednek azok a térségek, amelyek központjai jellemzően kisvárosok. Egy-egy térség részesedése attól is nagymértékben függ, hogy mekkora a lakónépessége, illetve maga a körzet mekkora területet foglal el.

TRANZAKCIÓTÍPUSOK

A tranzakciók két jellemző típusa a befektetési és a saját használati célú vásárlás. A lakóingatlanba történő befektetés elsősorban a fővárosban, illetve a nagyobb vidéki városokban volt jellemző 2015-ben. A lakások azért váltak érdekessé a befektetők számára, mert az alacsony kamatkörnyezetben nagyon vonzó a bérbeadásból elérhető 7-10 százalékos hozam. A befektetők elsősorban olyan belvárosi fekvésű, kiemelkedően jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakásokat kerestek, amelyeket gyorsan és a tulajdonos számára kedvező kondíciókkal bérbe lehet adni. Ennek megfelelően a fővárosban a befektetői kereslet a belső kerületekben jelentkezett elsősorban, ahol hagyományosan is nagyobb az érdeklődés a bérelhető lakásokra, mivel ezek egy része nemcsak tartós, hanem alkalmi jelleggel, rövidebb távon is bérbe adható. Az „airbnb" internetes szolgáltatáson keresztül idegenforgalmi céllal történő bérbeadás, megfelelő kihasználtság mellett kiemelkedő hozamot biztosít, a befektetői kereslet ennek megfelelően az 50-60 négyzetméteres belvárosi használt téglalakások felé mozdult el. A hagyományos albérletek árai az ilyen hasznosítással elérhető bérleti bevételek hatására emelkedtek ezekben a városrészekben.

A keresletbővülés másik hajtóereje az elmúlt években vásárlásukat elhalasztó vevők piacra lépése volt 2015-ben. A kedvező kamatkörnyezet következtében egyre olcsóbbá váló hitelek és az év folyamán bejelentett állami támogatások is ösztönözték a vásárlókat. Az Otthon Centrum becslése alapján több százezerre tehető az elhalasztott vásárlások száma, ezt jól illusztrálja a tipikusan költözéssel járó életesemények – házasságkötések, válások – számának az adásvételi tranzakciók számával történő összehasonlítása. A rendelkezésre álló adatok azt mutatják, hogy az 1000 lakosra vetített házasságkötések és válások száma a válság éveiben csökkent, de még ennél is inkább visszaesett az egy életeseményre jutó ingatlan-tranzakciók száma, ami elhalasztott vásárlásokra utal.

ÉLÉNKÜLÉS VÁRHATÓ

Az előzetes várakozások a Kormány által az év végén meghozott és több ízben módosított intézkedéseinek hatásaira alapozva jelentős piaci élénkülést vetítenek előre, hiszen mind az új építésű lakások áfamértékének drasztikus csökkentése, mind a Családi Otthonteremtési Kedvezmény a lakáskereslet és kínálat alakulása szempontjából kritikus finanszírozhatósági feltételeket befolyásolja. Az áfa vonatkozásában elsősorban nem az árak csökkenése a várt hatás, hanem a beruházói aktivitás fokozódása, mind a professzionális ingatlanfejlesztők, mind az egyéni építtetők körében. Előbbiek elsősorban a fővárosban és a megyeszékhelyeken, utóbbiak az agglomerációban és a vidéki településeken fognak építkezni, így mind a társasházi lakások, mind a családi házak tekintetében pozitív elmozdulásra számítunk. A CSOK egyértelműen a kereslet bővítését jelenti, hiszen nagyon sokan tartoznak abba a célcsoportba, aki számára jó lehetőséget kínál lakáshelyzetük javítására (2. ábra).

Két kérdés merül fel a CSOK módosításával kapcsolatban: hányan tudnak majd élni a lehetőséggel, és ennek milyen hatása lesz a lakáspiacra? Egy támpont a válaszhoz azon családok száma, akik számára a leginkább kézenfekvő a kedvezmény lehívása, mivel már van három gyermekük, illetve eleve terveztek még egy testvért két gyermekük mellé. A statisztikai adatok szerint ma Magyarországon 100 ezernél több a három gyermekes családok száma és ennek két és félszerese a két gyermekes házaspárok, illetve élettársi viszonyban élő párok száma. Ha ezeknek a családoknak csak egy kis része él a lehetőséggel, az már nagyon jelentős keresletet jelent az új építésű lakásokra. Mivel a kedvezmény használt lakásokra is igénybe vehető, és az új lakásokba költözők egy részének szüksége lesz meglévő lakásának értékesítésére ahhoz, hogy új lakásba költözzön, a CSOK hatására várhatóan emelkedik majd a tranzakciók száma a használt lakások esetében is.

2016-ban a CSOK következtében mind az új építésű lakások piacán, mind a használt lakások piacán a kereslet élénkülésére számítanak a szakértők. Az Otthon Centrum több szcenáriót modellezett az ország térségeire jellemző eltérő demográfiai, vándorlási és gazdasági mutatókra alapozva. A modellezés eredménye szerint minimum 145 ezer, maximum 160 ezer lakáspiaci tranzakció várható 2016-ban, a reális forgatókönyv 150-155 ezer körüli számot mutat. Ez a növekedés elsősorban a megfizethetőbb kategóriákban és azon lakástípusok esetén jelentkezik majd, amelyeket közvetlenül vagy közvetve érintenek az állami keresletélénkítő intézkedések. Budapest és a fővárosi agglomeráció mellett elsősorban a nagy foglalkoztatási központok térségében és a nyugati országrészben várható erőteljesebb fellendülés (lásd térkép).

ÁRAK ÉS AZ ÁRVÁLTOZÁS

A válság hatására mintegy 20 százalékkal esett a használt lakások ára Magyarországon. A mélypont 2013 volt, azóta emelkednek a lakásárak. A KSH által publikált lakásárindex értéke a használt lakások tekintetében 2015-ben elérte a válság előtti értéket, az új lakások esetében meg is haladta azt. Az árak és az árváltozás tekintetében jelentős eltérések mutatkoznak regionálisan és lakástípusok tekintetében egyaránt. A megfizethetőbb kategóriájú típusok esetén a kereslet élénkülésével gyorsabb áremelkedés figyelhető meg. A panellakások átlagos árának emelkedése az előző évhez képest Budapesten 38-41 százalék volt, vidéken ennél jóval kisebb, a keleti országrészben az átlagár 8, nyugaton 21 százalékkal lett magasabb az előző évhez képest. A családi házak esetében az átlagárak változása nem érte el a 20 százalékot, az ország többi részén is 10 százalék alatt maradt.

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény módosítása nyomán jelentős keresletbővülés várható mind a használt, mind az új építésű lakóingatlanok piacán. Az új építésű lakások aránya az összes tranzakcióból a válság előtti időszakban országosan 9 százalékot meghaladó értéket mutattak, míg Budapesten ez az arány megközelítette a 15 százalékot. 2009-et követően ez az arány meredeken esett, 2013-ban országosan 2,59 százalék, Budapesten 3,96 százalék volt. A CSOK hatására az új építésű lakások iránti kereslet fokozódása várható, és mivel ebben a szegmensben korlátozott a kínálat, rövid távon ez áremelkedéshez fog vezetni, ugyanakkor jól érzékelhető, hogy a fejlesztők is egyre aktívabbak, ami várhatóan széles kínálatot teremt majd, és az így kialakuló versenynek köszönhetően az áremelkedést is visszafoghatja. Az árak a befektetők által keresett szegmensekben is némi túlfűtöttséget mutattak 2015-ben. Viszont a befektetők által keresett szegmensek jellemzően nem egyeznek a saját célra vásárlók által keresett lakástípusokkal, és ez a különbség a CSOK hatására erősödni fog (3. ábra).

A CSOK ingatlanpiaci hatásának előrejelzéséhez érdemes összevetni, hogy a kedvezmény összege hogyan mérhető a lakásárakhoz. 2015-ben az Otthon Centrum által értékesített új építésű családi házak fajlagos átlagára 232 ezer Ft/m² volt, míg a társasházi lakásoké 369 ezer Ft/m². Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalata szerint az új építésű lakások átlagos árai az elmúlt években folyamatosan és egyre nagyobb mértékben nőttek: 2014-ben az áremelkedés 10 százalék, 2015-ben az előző évhez képest az átlagár-növekedés 30 százalék volt. Az alábbi ábra az újlakásépítés szempontjából legjelentősebb fővárosi piacon az Otthon Centrum által értékesített lakások átlagos árainak és az adott évben jellemző maximális árnak a változását mutatja be. Jól megfigyelhető a használt lakások és az új építésű ingatlanok árai közötti különbség. A maximális értékek azt jelzik, hogy az átlagos értékhez képest igen kiugró eltérések is mutatkozhatnak, különösen a fővárosi új építésű lakások szegmensében.

A II., III., VI., VII., VIII., XI., XIII., XIV., XVI., XVIII., XXI., XXII. kerületekben regisztrált adásvételek közül a VII., a VIII. és a XXI. kerületben cseréltek gazdát átlagosan 20 millió forintnál olcsóbb új építésű lakóingatlanok, a felsorolt többi kerületben ennél magasabb árak voltak jellemzőek. Az áltagos négyzetméterárakat figyelembe véve, tekintettel arra, hogy lakások esetén minimálisan 60 m², önálló családi ház esetén pedig minimálisan 90 m² alapterületű ingatlanvásárlás esetén jár a kedvezmény, egyedül Budapest XXI. kerületében, Csepelen történtek 2015-ben olyan tranzakciók, amelyek belefértek a 10 + 10 milliós keretbe.

A vidéki nagyvárosok esetében fordított helyzet tapasztalható. Győrben és Sopronban az új építésű lakások átlagárai 20 millió forint felett voltak, azonban Debrecenben, Miskolcon, Székesfehérváron, Kecskeméten és Szombathelyen 2015-ben értékesített ingatlanok belefértek volna a 10 + 10 milliós keretbe, és ez az új lakások fajlagos árainak a figyelembevételével sem változik. A KSH adatai alapján is hasonló eredményt kapunk, hiszen az új építésű társasházak négyzetméteráraival számolva kiderül, hogy egy a 60 m² alapterületű új építésű társasházi lakás Budapest kedvezőbb fekvésű kerületeiben is meghaladta a 20 millió forintos küszöböt, míg a vidéki városok döntő többségében lehetséges volt 20 millió forintért minimum 60 m² alapterületű újépítésű lakást venni 2015-ben (4. ábra).

NŐHET AZ ÉPÍTKEZÉSI KEDV

A fentiekből is látható, hogy a fejlesztők által épített lakások mellett várhatóan igen jelentős lesz a magánépíttetők száma, különösen a vidéki városokhoz közeli településeken, ahol olcsóbban lehet építési telekhez jutni. Az egyéni építés mellett szól az is, hogy elviekben nem kell megfizetni a fejlesztő cég profitját, tehát az építtető a rendelkezésére álló támogatásból jobban tud gazdálkodni. Az egyéni építtetők számára jelent könnyebbséget a bejelentési kötelezettségre vonatkozó jogszabály-módosítás, ami természetesen nem jelenti azt, hogy az építési jogszabályok figyelmen kívül hagyásával lehet építkezni. Azok az építtetők, akik megtakarításuk és a CSOK 10 millió forintos összege felett a kedvezményes kamatozású hitelt is fel kívánják venni, a banki hitelfeltételeknek is meg kell hogy feleljenek. Ez nem csupán a jövedelmi helyzetüket érinti – annak igazolására, hogy képesek lesznek a törlesztő részleteket fizetni –, hanem a hitel biztosítékául szolgáló, a hitel felhasználásával felépítendő ingatlannak is meg kell majd felelnie a hatályos településrendezési és műszaki követelményeknek.

Egy család életében a költözés, az új lakás építése, hosszú évekre kiható, meghatározó döntés, amelyben a telek kiválasztásától az infrastrukturális környezetig felül kell vizsgálni számos körülményt, beleértve saját lehetőségeit is (gyermekek életkora, munkahelyi és közlekedési lehetőségek, forrásbiztosítások). A kiválasztott lakótelki ingatlan megvásárlása után az alapjaitól új 300 m² hasznos alapterület alatti épület megvalósításának procedúrájából mindössze egy elem került ki; az építéshatósági engedély. A meglévő épületeken továbbra is csak jogerős építési engedély alapján végezhető bővítés, tetőtér-beépítés (5. ábra).

FONTOS A KÖRÜLTEKINTŐ TERVEZÉSI PROGRAM

A tervezési programot a gazdasági kerethez igazítva a tervezővel kötendő tervezési szerződés mellékleteként érdemes átadni. A későbbi beadvány részeként leadandó geodéziai felmérést és az alapozás helyes megválasztását segítő talajmechanikai vizsgálatot a vázlattervi időszakban jó elvégeztetni, hiszen ezek a tervezés alappillérei lesznek.

Az újonnan építendő épülethez továbbra is szükséges a közművek engedélye, ami a korábbi gyakorlatban is a gépész-elek-tromos kivitelezési tervek jóváhagyatását jelentette az érintett közműveknél (víz-csatorna, gáz, elektromos, kémény). Mindezen tervek alapját adja az építész pallérterv és részlettervek, statikus által készített alapozási és tartószerkezeti tervek, összhangban a gépész-elektromos szakági munkarészekkel. Végül az elkészült kivitelezési terv része egy költségvetés, minden szakágra kiterjedően. A költségvetést árazott formában a banknak is be kell nyújtani.

Elmondható, hogy a megvalósuláshoz vezető első lépés az épület kivitelezési terve, amelyből az épület megvalósítható. Az egyszerű bejelentési dokumentáció összeállítása a kivitelezési tervből már csak a megtervezett épület kivonatos terveit és leírását tartalmazza. A lakás alapterületének növekedése, illetve a reális, fenntartható méretű önálló, új családi házak tervezése, minőségi megvalósítása éppúgy érdeke az építtetőknek, leendő tulajdonosoknak, mint az államnak. Ezért fontos, hogy az építést részletes tervekkel segítse a tervező, a 300 m² hasznos alapterület alatti épületek esetében kötelező művezetéssel, a megvalósulás folyamatát is végigkísérve. Az a felelősség, ami a tervezőre hárult az egyszerű bejelentési dokumentációval, csak a hatósági egyeztetéseket követő részletes tervekkel és tervezői művezetéssel vállalható fel. A kötelező tervezői felelősségbiztosítás eddig elsősorban az építtetőt védte, most lényeges, biztonsági elemmé válik a tervezők számára.

LÉPTÉKVÁLTÁS

A CSOK támogatási rendszere, elsősorban az újépítésű lakások esetében és a háromgyermekes családok számára kedvező, ami egyben azt is jelenti, hogy az elkövetkezendő években 60–90 m²-es lakások építése várható, azaz az újépítésű lakások átlagos alapterülete növekedni fog. A kedvezményes lakástámogatás a fővárosban, városokban és a főváros környékén jellemzően az újépítésű lakások építését eredményezi olyan városrészeken, főként a fejlődésre nyitott peremkerületekben, ahol alacsony intenzitású lakóterületeket a rendezési tervek kisvárosias területté nyilvánítottak, és most viszonylag gyors lefolyással, három-négy szintes, soklakásos épületek tömbjeiben, nagyobb méretű lakásokkal, minőségi városnegyedek nőnek ki a földszintes házak között, akár védett épületek sorában.

Az új társasházi épületek többnyire meghaladják a 300 m²-t, így településképi megjelenésüket a tervtanácson keresztül a polgármester hagyja jóvá, és építési folyamatuk, az engedélyeztetéstől a használatbavételig azonos a korábbi gyakorlattal. A kedvező hitelfelvételi lehetőségeket kihasználva a támogatási összeget egy összegben igényelheti a városlakó, a lakás megvásárlásakor.

A települési, falusias környezetben, ahol a 300 m² alatti családi ház építése lesz jellemző, félő, hogy több omladozó helyi védett épület végleg elbontásra kerül, talán csak az tarthatja vissza az építtetőket majd, hogy a bontásra a támogatás jelentős részét kellene rááldozni. Az értékvédelemben vagy az értékek újrateremtésében különös felelősség hárul az építészekre, a táji adottságok érzékeny megőrzésével. A települések peremvidékein, alacsony infrastruktúrájú, kedvezőbb árú telkeken épülnek majd 300 m² alatti új épületek. Itt a települési önkormányzat felelőssége, hogy a megépülő új házsorok között kellő szélességű út legyen, közelükben óvoda, iskola épülhessen egyéb szolgáltatásokkal és intézményekkel.

Az építési és ingatlanpiac jelentős fellendülését, az elnéptelenedő települések újra benépesedését és megújulását, ezek hatásaként infrastruktúra-fejlesztéseket, a korábbinál nagyobb alapterületű társasházi lakások építését, fejlődésre nyitott városrészek léptékváltását várhatjuk a CSOK és a kedvezményes lakáshitel hatásaként.

Fáy Piros
építészmérnök
Soóki-Tóth Gábor
építészmérnök
Otthon Centrum elemzési vezető