Hiába bármilyen építő szándék és jó irány, ha az egyik ámulatból felocsúdva már egy másik nagyobb hullámra kapaszkodunk fel, amelynél nincs más lehetőség, mint felsikítani...

Számos építésszel beszélgetve az a benyomásom alakult ki, hogy a kollégák hullámvasúton érzik magukat az elmúlt időszak építésügyi jogszabály-változásai között hányódva, a sok felmerülő és megválaszolatlan kérdés kiváltotta rémület keveredik a növekvő felelősségük miatt érzett aggodalommal. Hiába kellene magukat a vidámparkban érezni a növekedni látszó tervezési feladatok okán, a mosolyuk nem felhőtlen.

Épületállományunk 50-100 évre határozza meg életkörülményeinket, de kihatással van lakókörnyezetünkre, a városképre stb. Az építésügy szereplőinek, ideértve a megrendelői, tervezői, kivitelezői, hatósági, kamarai és jogalkotói oldalt is, igen nagy gondossággal szabadna csak változásokat eszközölni (minden érintett érdekeit mérlegelve és figyelembe véve), és csak olyan mértékben, amelyre megfelelő módon fel lehet időben készíteni a szakma szereplőit. A mondás is úgy szól, jó munkához idő kell... Az építésügy területén (leszámítva az elektronikus építésügyi igazgatási rendszer életre hívását) az egyszerű bejelentési eljárás bevezetése kavarta fel az állóvizet. A 456/2015. (XII. 29.) kormányrendelet nagy felzúdulást keltett az építési szakma szereplői, különös tekintettel a tervezők között. A lovak közé dobták a gyeplőt, hangzott sok helyről.

Szóból ért az ember, hát még, ha laikus megrendelőről van szó. És valljuk meg, a rendeletből többek között sok olyan szó is hiányzott, amiből a megrendelő megérthette volna, hogy bár az eljárás egyszerűsödött, az épületeket továbbra is meg kell tervezni, meg kell felelniük a jogszabályi előírásoknak, és olyan kivitelezésre alkalmas tervekből kell megépíteni, ami a szakma szabályainak betartásával készült és kellő részletezettségű.

A jogalkotói oldal és a kamarák között az elmúlt hónapokban elkezdődött egy olyan párbeszéd, amely megpróbálja rendezni, feloldani a feltárt aggályokat, ellenérdekeltségeket, hiányosságokat.

A probléma gyökere inkább a hazai építési kultúra sajátosságaira, moráljára vezethető vissza. Az építész tudja, hogyan kell megtervezni egy házat, sőt hogyan lehet és kell ezt JÓL megtennie, de sajnos a megrendelői és kivitelezői oldal sokszor ebben ellenérdekelt fél. Az építés is olyan, mint a foci, mindenki ért hozzá, és ebből már kész is a következtetés, a tervezőt ki lehet spórolni!

Jogszabályok nélkül is minden építési szereplőnek tudnia kellene, hogy szakértelme és az építési folyamatban betöltött szerepe okán a szakma írott és íratlan szabályai alapján mi a feladata, kötelessége.

Egyik oldalról a szakma panaszkodik, hogy túlszabályozottak vagyunk, a másik oldalról meg kiharcoljuk magunknak, hogy minden pontról pontra legyen leszabályozva, mert csak az kérhető számon, abból ért az ember! Valami valahol nagyon elcsúszott, s a beteget is el kellene kezdeni kezelni! Vizsgáljuk meg az épületállományunkat! Nagy részük elektronikus építési napló, ÉTDR, CPR stb. rendeletek és kapcsolódó szabályozások nélkül is egységes városképet mutatva, igazoltan időt álló minőségben készült el. Nem a szabályozásoktól lesz jó egy épület, hanem attól, hogy az építési szakmai szereplői tudják a helyüket és szerepüket, megfelelő szakértelemmel és a lehető legjobb tudásuk szerint látják el munkájukat. Fontos lenne ehhez a megrendelői szemléletmód változtatása is. Ameddig a „beteg meggyógyul", maradnak a szerteágazó, sokszor átláthatatlan és követhetetlen (betarthatatlan?) szabályozások, ha tetszenek, ha nem. (Nem a bírálat a szándékom, mert együtt jutottunk el idáig, hanem a figyelemfelhívás, hiszen egy egységesített szabályozási rendszer sokat segítene és javítana a kialakult helyzeten.)

Az egyszerű bejelentési eljárás okán felmerült „észrevételeknek", tapasztalatoknak köszönhetően 2016. május 5-én jelent meg a Magyar Közlönyben az 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet átalakításáról és védelméről (Étv.) módosítása, hatálybalépése 2016. május 13. péntek.

Remélem, az építészek nem babonásak! A Magyar Építéstechnika 2016/2-3. számában részletesen írtunk a hatósági kontroll nélküli tervezői felelősségről, mely elérhető a lap honlapján (www.magyarepitestechnika.hu). Ezt kiegészítve hívjuk fel a figyelmet az alapvető változásokra.

Mit kell kiemelten figyelembe venni a HÉSZ előírásai közül?

A helyi építési szabályok (HÉSZ) fokozottabb érvényesülését biztosítja a törvénymódosítás. A korábbi egyszerű bejelentési dokumentációban igényeltek helyett az alábbiakat kell figyelembe venni a helyi települési önkormányzatok rendeleteiből:

a) övezet, építési övezet területi lehatárolását;

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy -tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint,
bb) a megengedett legnagyobb beépítettséget,
bc) a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát,
bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot,
be) a szabályozási vonalat,
bf) a beépítési módot, az építési helyet és
bg) a minimális zöldfelület mértékét;

c) országos vagy helyi építészeti örökségvédelemmel, településképi védelemmel, országos régészeti, táj- és természetvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseket, továbbá a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre vonatkozó követelményeket, védőterületet, védőtávolságot

A helyi építési szabályzat célja, hogy általa megvalósulhat a közösség érdekeinek a védelme, a környezet túlterhelésének elkerülése, a környezeti, táji és épített értékek védelme.

Tervezői felelősség és tervezői művezetés

Az egyszerű bejelentési eljárás alapján készülő épületek tervezőinek kötelező lesz felelősségbiztosítással rendelkezniük (külön kormányrendeletben foglaltak alapján), valamint kötelező lesz az építtetőnek építésztervezőt tervezői művezetésre megbízni.

Az alapvető cél érthető, hogy szakmailag garantált legyen az épület terveknek megfelelő megvalósulása, mégis számos kérdést felvetnek a fentiek. A felelősségbiztosítás elsősorban építtetői érdekvédelem ebben az esetben, amely igazából akkor töltheti be mindkét fél számára megnyugtató módon a szerepét, ha a fedezeti időtartamot, a káresemények számát, nagyságát reális módon határozzák meg. Természetesen itt is van önrész és olyan záradék is, hogy milyen káreseményekre nem terjed ki a biztosítás. Lehetőség van a mai gyakorlatban a projektre vonatkozó biztosítást kötni, amelynél az építtető van megnevezve kedvezményezettként, az ilyen speciális eseteket a tervezési szerződésben is fontos rögzíteni, mint a kötelező tervezői művezetésre vonatkozó megállapodásokat is. Célszerű lenne, ha az eredeti tervező végezné ezt a művezetést, de lássuk be, ennek olykor vannak igen indokolt akadályai is. Ezért fontos rögzíteni szerződéskötéskor az előírt kereteken túl (kormányrendeletben kerül meghatározásra), milyen módon kívánják a felek szabályozni együttműködési kötelezettségüket.

Egy építkezés nem ideális esetben akár 10 évig is elhúzódhat. Nem várható el tervezőtől, hogy ugrásra készen várja, hogy mikor kell menni, már lehet, hogy nyugdíjba ment, nincs jogosultsága stb. A megállapodásnak legyen része, hogy mi a módja más tervező bevonásának, mennyi idővel korábban kell értesíteni a tervezőt, hogy az építkezés abba a fázisába érkezett, hogy művezetést kell tartania, van-e hozzáférése az elektronikus építési naplóhoz vagy sincs, miként teszi meg a bejegyzéseit (nyilatkozatait), ha az ellenőrzéssel kapcsolatban többletmunka igénye merül fel, annak milyen díjazása van stb.

Nem győzöm hangsúlyozni, hogy a tervezési munka legfontosabb eleme a szerződés. Minden olyan körülményt rögzítsünk benne, hogy mire terjed ki a szolgáltatásunk, és emellett soroljuk fel azt is, hogy kifejezetten mire nem. Nagyon sok vitás kérdés kerülhető el ezáltal.

Kivitelezési dokumentáció kell!

Az Étv. 38. §-a helyébe a következő rendelkezés lépett:
„38. § (1) Építési tevékenységet – ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni."

Szorosan ehhez kapcsolódik, hogy a bejelentési eljáráshoz a kormányrendeletben meghatározott tartalmú kivitelezési dokumentációt kell mellékelni.

Mit is jelent ez a gyakorlatban, azon túl, hogy a meghatározott tartalmú dokumentációt benyújtjuk? Míg az engedélyezési eljárásoknál, a terveken elég volt feltüntetni a beépítésre szánt építési termékek, szerkezetek elvárt teljesítmény jellemzőit addig a 275/2013. kormányrendelet értelmében „A tervező a kivitelezés megkezdéséhez szükséges kivitelezési dokumentáció elkészítése során az elvárt műszaki teljesítmények alapján meghatározza a beépítésre kerülő építési termékeket. A meghatározásnak a termék kereskedelmi forgalomból való beszerzéséhez elegendő információt kell tartalmaznia."

A tervezési munka mélysége és kidolgozottsága teljesen eltér a korábbi bejelentési, engedélyezési eljárás szintjétől, amelynél az elsődleges cél a jogszabályoknak való megfelelés igazolása volt. A kivitelezési dokumentációnál jelenleg már olyan részletezettséggel kell kidolgozni a tervet (a szakági tervezők bevonásával együtt), hogy az a megvalósíthatósághoz kellő részletezettségű információt tartalmazzon.

Újfent felmerül a kérdés, mi legyen a tervezési szerződésben? Például egy kivitelezési szintű dokumentáció módosítása, ha attól el szeretne térni menet közben a megrendelő, jelentős anyagi vonzattal járhat, arról nem is beszélve, ha már valamilyen szinten tart az építkezésünk, annak megvalósulását is ellenőriznünk kell mellette, ami véleményem szerint nem része a kötelező művezetésnek.

Az Étv. módosításában kifejezetten hangsúlyozott, hogy az építtető és kivitelező is felelős a kivitelezési dokumentációban foglaltak betartásáért.

Kaláka?

Aki vállalkozói kivitelezői tevékenység végzésére nem jogosult, kormányrendeletben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenységet csak az ott meghatározott feltételekkel, saját vagy a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény szerint, mint hozzátartozó végezhet. Hozzátartozónak tekintendő az egyeneságbeli rokon és annak házastársa; az örökbe fogadó és a nevelőszülő; az örökbe fogadott és a nevelt gyermek; a testvér, a házastárs, az élettárs; a házastársnak, az élettársnak egyeneságbeli rokona, testvére és a testvér házastársa.

Jogszerűtlen és szakszerűtlen?

Megváltoztak a jogszerűtlen és szakszerűtlen építési tevékenységnek minősülő előírások is. Lényegi változás, hogy építési napló hiányában, amennyiben annak alkalmazása kötelező, például bejelentési eljárásnál, az építésfelügyeleti hatóság megtiltja az építési tevékenység végzését, és igaz ez a bejelentés nélkül vagy bejelentéstől eltérő tevékenységekre is.

Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa, az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő, a munkaterület átadását a telek, építmény, építményrész tulajdonosának külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie, és azt az építési naplóhoz csatolnia. Nyilatkozat hiányában az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, az építési napló nem nyitható meg, és a kivitelezés nem kezdhető meg. A tervezett módosítás szerint várható, hogy amennyiben az építtető ezt mégis megteszi, a kivitelezés jogszerűtlen és az építésfelügyelet a munkavégzést megtilthatja.

Megnövekedett tervezői felelősség?

A tervezők továbbra is ugyanolyan felelősséggel tartoznak, mint korábban, csak a kötelezően elvégzendő feladatokkal arányos mértékben lesznek több mindenért felelősek. (Azt látom sok tervezőnél, hogy most döbben csak rá, mennyi mindenért volt eddig is felelős.) Ilyen a már sokszor hangsúlyozott laikus építtető felé fennálló tájékoztatási kötelezettség, mivel nincs hatósági eljárás, amit a korábban említett cikkünkben részletesen kifejtettünk. Felelős továbbá a tervezési szerződés és annak mellékletét képező tervezési program megfelelő szintű kidolgozásáért. Felelős a tervező mindezeken túl a kivitelezési dokumentáció részletes tervezésért és a tervezői művezetésért.

Mivel a bejelentési eljárás során számos ügyféljog kezelése nincs szabályozva, sem a tulajdonosi, sem szomszédjogok, ezek rengeteg jogvitát eredményezhetnek a későbbiekben. A tervezőnek saját maga védelme érdekében a vele kapcsolatban nem álló felek érdekét is figyelembe kell vennie. Egy jogszerűen megtervezett épület is sérthet szomszédjogot, ha például a benapozását, a kilátását stb. korlátozza, aminek a későbbiekben bírósági eljárás lehet a vége. A tervezési program készítésekor, ha ilyen probléma fennállhat, és az építtető ragaszkodik az általa elvártakhoz, védjük le magunkat a tájékoztatással, hogy esetlegesen szomszédjogi pert is magával hozhat, amiért a tervezőt felelősség nem terheli.

Az Étv. módosítása miatt szükségessé vált kormányrendelet-módosítások között szerepel a tervezési program tartalmi elemeinek a kiszélesítése is, ezek várhatóan még június folyamán megjelennek, és július 1-jével lépnek hatályba. Vigyázó szemüket az építészek jó, ha a Magyar Közlönyre vetik!

Jelen cikkünk általános jellegű tájékoztatásul szolgál, és nem helyettesíti a konkrét ügyekben a jogi és szaktanácsadást.

Lestyán Mária
ROCKWOOL Hungary Kft.
szakmai kapcsolatokért felelős igazgató 

További, folyamatosan frissülő tűzvédelmi és szigeteléstechnikai vonatkozású cikkek a ROCKWOOL blogján.